Legge di Bilancio 2026: nuove regole per le locazioni brevi

Legge di Bilancio 2026: cosa cambia per chi affitta immobili a breve termine

La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) introduce una modifica rilevante nella disciplina delle locazioni brevi, ridefinendo il confine tra gestione patrimoniale dell’immobile e attività economica organizzata.

Con l’intervento normativo contenuto nell’art. 1, comma 17, che modifica l’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020, viene ridotto il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati a finalità turistiche senza configurare attività d’impresa.

Si tratta di una novità destinata a incidere su migliaia di contribuenti.

Riduzione della soglia: da quattro a due appartamenti

Fino al periodo d’imposta 2025, la normativa consentiva di destinare fino a quattro appartamenti a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni (ai sensi dell’art. 4, D.L. n. 50/2017), mantenendo lo status di persona fisica non imprenditore.

Dal 1° gennaio 2026, la Legge di Bilancio 2026 riduce la soglia a due unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta.

Il superamento di tale limite determina una presunzione legale assoluta di imprenditorialità.

Presunzione di imprenditorialità: effetti fiscali

La novità comporta una riqualificazione automatica della natura del reddito.

Chi concede in locazione breve più di due appartamenti:

• anche in assenza di una struttura organizzata (personale, reception o servizi aggiuntivi);

• indipendentemente dalla durata complessiva delle locazioni;

sarà qualificato come imprenditore.

La presunzione introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 non ammette prova contraria: è sufficiente concedere in locazione breve tre diversi appartamenti, anche per un solo giorno nell’anno solare, per rientrare nel regime d’impresa.

Di conseguenza, il contribuente dovrà transitare dai redditi fondiari o diversi ai redditi d’impresa, con i relativi obblighi fiscali e contabili.

Come si calcola la soglia prevista dalla Legge di Bilancio 2026

Alcuni chiarimenti risultano fondamentali:

• Il riferimento è all’unità abitativa.

• La locazione di singole stanze nello stesso immobile conta come un solo appartamento.

• La durata delle locazioni è irrilevante ai fini del superamento della soglia.

Dal momento in cui si supera il limite delle due unità immobiliari, tutte le locazioni brevi gestite dal contribuente escono dal perimetro dei redditi fondiari.

Regime invariato per chi resta entro il limite

La Legge di Bilancio 2026, pur introducendo una stretta sulla soglia quantitativa, mantiene invariata la struttura delle aliquote per i locatori che gestiscono fino a due appartamenti.

Chi rientra in tale limite potrà continuare ad applicare il regime fiscale previsto per le locazioni brevi, senza obbligo di apertura della partita IVA.

Locatore e sublocazione: su chi ricade la presunzione

Un aspetto rilevante riguarda l’individuazione del soggetto interessato dalla presunzione.

La disciplina contenuta nella Legge di Bilancio 2026 si riferisce al locatore-contribuente, non all’immobile in sé.

Pertanto:

• se il proprietario concede un immobile con contratto a lungo termine (ad esempio 4+4);

• e il conduttore lo subaffitta con finalità turistiche;

il conteggio ai fini della soglia ricadrà sul conduttore/sublocatore.

Per il proprietario continuerà a trattarsi di reddito fondiario ordinario.

Conclusioni

Con la riforma introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, la locazione breve viene ricondotta nell’alveo dell’attività d’impresa per chi gestisce più di due unità immobiliari a fini turistici.

Per i proprietari di tre o più appartamenti, l’alternativa al regime d’impresa resta la locazione a lungo termine (a canone libero o concordato), ancora soggetta alla cedolare secca e non ricompresa nella presunzione di attività commerciale.

La nuova disciplina impone quindi una valutazione preventiva della propria posizione fiscale prima dell’inizio del periodo d’imposta 2026.

(A cura della Dott.ssa Valeria Sorrentino)