Condominio spese: venditore e compratore, chi paga le spese straordinarie deliberate prima del rogito?

Se devi comprare o vendere una casa in condominio, probabilmente ti sei chiesto chi debba sostenere le condominio spese straordinarie già approvate dall’assemblea prima del rogito. È un dubbio frequente e spesso causa di discussioni tra venditore e acquirente.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza del 30 agosto 2025, n. 24236, stabilendo una regola chiara: non conta quando viene richiesto il pagamento, ma quando la spesa è stata deliberata dall’assemblea condominiale.

Corte di Cassazione, sentenza n. 24236/2025

La vicenda

Il caso esaminato dalla Corte riguardava le spese per la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato di un edificio condominiale.

L’intervento era stato approvato dall’assemblea condominiale due settimane prima dell’atto di compravendita di un appartamento situato nello stabile.

Il venditore sosteneva che il costo dovesse gravare sull’acquirente, in quanto futuro beneficiario dei lavori.

Condominio spese: chi paga i lavori deliberati prima della vendita?

La sentenza n. 24236/2025 chiarisce in modo definitivo che, in materia di condominio spese, per lavori di innovazione, manutenzione straordinaria o ristrutturazione delle parti comuni, l’obbligo di pagamento ricade su chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare.

Questo principio vale anche se la delibera è stata approvata pochi giorni prima del rogito notarile.

In sostanza:

• se al momento della delibera il proprietario era il venditore, paga il venditore;
• se la delibera arriva dopo il rogito, paga l’acquirente;
• non rileva il fatto che l’opera venga goduta dal nuovo proprietario.

Perché conta la data della delibera?

Secondo la Cassazione, la delibera assembleare ha valore costitutivo dell’obbligazione di pagamento.

Ciò significa che il debito nasce nel momento in cui l’assemblea approva i lavori e ripartisce la spesa, non quando viene emesso il bollettino o richiesto il versamento.

Per questo motivo, nelle questioni relative a condominio spese, la data della decisione assembleare è decisiva.

L’amministratore può chiedere il pagamento all’acquirente?

Sì. L’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile consente all’amministratore di richiedere il pagamento all’acquirente per i contributi riferiti:

• all’anno in corso al momento del rogito;
• all’anno precedente.

Tuttavia, se l’acquirente paga somme che in realtà spettavano al venditore, conserva il diritto di rivalsa, cioè può chiedere il rimborso di quanto versato.

Come evitare problemi sulle condominio spese

Per evitare contestazioni tra venditore e compratore è consigliabile:

1. Verificare le delibere condominiali

Prima del rogito è utile richiedere copia dei verbali assembleari per controllare se siano stati approvati lavori straordinari.

2. Inserire clausole chiare nel contratto

Nel preliminare o nell’atto definitivo è opportuno stabilire espressamente chi sosterrà eventuali spese già deliberate.

Ad esempio, si può prevedere:

• che il venditore paghi integralmente;
• che l’acquirente se ne faccia carico ottenendo uno sconto sul prezzo;
• una ripartizione concordata tra le parti.

3. Richiedere assistenza professionale

Un supporto legale o notarile permette di regolare correttamente ogni aspetto legato alle condominio spese prima della firma.

Conclusioni

La sentenza n. 24236/2025 conferma un principio importante: nelle condominio spese straordinarie conta la data della delibera assembleare, non quella del pagamento né chi beneficerà dei lavori in futuro.

Per chi compra o vende un immobile in condominio, conoscere questa regola è essenziale per evitare sorprese economiche dopo il rogito.

(Articolo a cura dell’ Avv. Valeria Sorrentino)