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La Validità della Clausola di Esonero del Costruttore dalle Spese Condominiali
Nuovi Orientamenti Giurisprudenziali
La questione della validità della clausola di esonero per il costruttore/venditore dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute continua a essere oggetto di dibattito giurisprudenziale. La recente ordinanza della Cassazione n. 10362/2025 offre importanti chiarimenti su questo tema controverso, delineando i confini entro cui tali pattuizioni possono considerarsi legittime.
Il Principio di Base: La Derogabilità dei Criteri di Ripartizione
Come confermato dalla giurisprudenza consolidata, i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dall’art. 1123 del Codice Civile sono derogabili attraverso specifiche convenzioni. Questa possibilità di deroga può essere attuata sia mediante il regolamento condominiale di natura contrattuale sia attraverso una deliberazione assembleare approvata all’unanimità.
Requisiti di Validità della Clausola di Esonero
La validità della clausola di esonero è subordinata a precise condizioni:
1. Natura Contrattuale del Regolamento: Come evidenziato dal Tribunale di Bari nella sentenza n. 4515/2024, la clausola deve essere contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, predisposto dal costruttore e approvato mediante richiamo negli atti di acquisto.
2. Consenso Unanime: La modifica di tale clausola richiede necessariamente il consenso unanime di tutti i condomini, compreso il beneficiario dell’esenzione. Una delibera a maggioranza che tenti di modificare questi criteri sarebbe irrimediabilmente nulla.
La Tutela del Consumatore: Il Profilo della Vessatorietà
Un aspetto cruciale, evidenziato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 20007/2022, riguarda la possibile vessatorietà della clausola nel contesto dei rapporti di consumo. La clausola può essere considerata vessatoria quando:
– È predisposta unilateralmente dal costruttore-venditore (professionista)
– Viene accettata dagli acquirenti che agiscono come consumatori
– Determina un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi contrattuali
– Non è stata oggetto di specifica trattativa individuale
Limiti Temporali e Oggettivi
Come precisato dal Tribunale di Brescia nella sentenza n. 1382/2020, l’esonero dalle spese condominiali può considerarsi legittimo solo se:
– È previsto per un periodo determinato
– Non supera i primi due anni finanziari del condominio
– Decorre dalla data del primo atto di compravendita
La Natura Non Ambulatoria del Beneficio
Un aspetto importante, sottolineato dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 15798/2023, è che la clausola di esonero non si estende automaticamente ai successivi aventi causa del costruttore. Il beneficio è infatti di natura strettamente personale e opera esclusivamente a vantaggio del costruttore originario.
Conclusioni
La recente giurisprudenza conferma la validità delle clausole di esonero del costruttore dalle spese condominiali, ma ne circoscrive attentamente l’ambito di applicazione. La loro legittimità è subordinata a precisi requisiti formali e sostanziali, con particolare attenzione alla tutela del consumatore e alla necessità di evitare squilibri contrattuali ingiustificati. Per i professionisti del settore immobiliare e gli amministratori di condominio diventa quindi fondamentale verificare attentamente la presenza di questi requisiti nella predisposizione e nell’applicazione di tali clausole.
(a cura dell’avvocato Monica Ricci)
