Danni da infiltrazioni: quando risponde anche il comproprietario con una quota minoritaria

Chi deve risarcire i danni da infiltrazioni quando l’acqua proviene da un immobile intestato a più persone? E può essere chiamato a rispondere anche il proprietario che possiede soltanto una piccola quota dell’appartamento?

La risposta della Corte di Cassazione è particolarmente importante per le controversie immobiliari: il comproprietario può essere responsabile dei danni causati dall’immobile anche se titolare di una quota minoritaria, quando ricorrono i presupposti della responsabilità per danni cagionati da cose in custodia.

Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione III civile, con l’ordinanza n. 26266 del 5 ottobre 2026, pronunciata in una controversia relativa a infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento sovrastante.

La decisione richiama due norme fondamentali del Codice civile: l’articolo 2051, relativo alla responsabilità per danni cagionati da cose in custodia, e l’articolo 2055, che disciplina la responsabilità solidale quando il fatto dannoso è imputabile a più persone.

Vediamo che cosa ha stabilito la Cassazione, quando può rispondere il comproprietario e quali conseguenze pratiche derivano da questa pronuncia.

Danni da infiltrazioni: chi è responsabile se l’immobile è in comproprietà?

Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento, individuare il soggetto responsabile non è sempre semplice. La perdita può provenire da un altro appartamento, da una tubazione, da un impianto o da un elemento dell’edificio, mentre la proprietà o la disponibilità del bene possono fare capo a più persone.

In queste situazioni, la responsabilità non dipende esclusivamente dalla percentuale di proprietà dell’immobile. Occorre verificare chi esercita un effettivo potere di controllo e gestione sul bene dal quale è derivato il danno.

Un comproprietario non può quindi considerarsi automaticamente esonerato soltanto perché possiede una quota inferiore rispetto agli altri proprietari o perché l’immobile viene utilizzato prevalentemente da un’altra persona.

Questo principio assume particolare rilievo quando il danneggiato deve individuare il soggetto al quale chiedere il risarcimento per le infiltrazioni che hanno compromesso pareti, soffitti, bagni o altri locali della propria abitazione.

Cosa prevede l’articolo 2051 del Codice civile?

L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La responsabilità per danni da cose in custodia si fonda sul rapporto tra il soggetto e il bene, valutando la concreta possibilità di esercitare su di esso un potere di controllo e di intervento.

In caso di infiltrazioni, ad esempio, può essere necessario verificare chi avesse la custodia dell’immobile o dell’impianto dal quale è fuoriuscita l’acqua e se il danno sia effettivamente riconducibile a quel bene.

La proprietà costituisce un elemento rilevante, ma la responsabilità prevista dall’articolo 2051 c.c. non può essere ridotta a un automatismo basato esclusivamente sull’intestazione catastale.

Il punto decisivo è la custodia effettiva della cosa e il collegamento causale tra il bene e il danno.

Il comproprietario risponde anche se possiede soltanto una quota minoritaria?

Secondo il principio richiamato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 26266/2026, la qualità di comproprietario pro indiviso dell’immobile da cui deriva il danno attribuisce normalmente anche la qualità di contitolare della custodia, pur quando la quota posseduta sia parziale o minoritaria.

La custodia può infatti essere esercitata congiuntamente da più soggetti. Non è necessario che ciascuno abbia la disponibilità esclusiva dell’immobile, purché sussistano i presupposti di un concreto ed effettivo potere sul bene.

Di conseguenza, il fatto che un comproprietario possieda soltanto un terzo dell’immobile non è, da solo, sufficiente a escludere la sua responsabilità nei confronti del terzo danneggiato.

La valutazione deve comunque tenere conto delle circostanze specifiche, soprattutto quando sul bene insistono diritti diversi, come l’usufrutto, che possono incidere sulla disponibilità e sulla custodia dell’immobile.

L’articolo 2055 c.c.: perché la responsabilità può essere solidale?

La seconda norma rilevante è l’articolo 2055 del Codice civile, che disciplina la responsabilità solidale in presenza di un fatto dannoso imputabile a più persone.

Quando più soggetti sono contitolari della custodia del bene che ha provocato il danno e sussistono i presupposti della responsabilità solidale, il danneggiato può chiedere a ciascuno di loro il risarcimento integrale, senza essere necessariamente vincolato alla rispettiva quota di proprietà.

Questo significa che la percentuale posseduta nell’immobile non costituisce automaticamente un limite alla responsabilità nei confronti del terzo danneggiato.

Occorre però distinguere due aspetti:

• Nei confronti del danneggiato: quando ricorrono i presupposti della solidarietà, ciascun responsabile può essere chiamato a rispondere per l’intero risarcimento.
• Nei rapporti interni tra i responsabili: l’eventuale ripartizione definitiva del peso economico del risarcimento deve essere valutata secondo le regole applicabili al caso concreto.

La responsabilità solidale non significa, quindi, che ogni comproprietario debba sempre risarcire qualsiasi danno proveniente dall’immobile. È necessario che siano accertati i presupposti della responsabilità e della contitolarità della custodia.

Danni da infiltrazioni: il caso esaminato dalla Cassazione

La vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione riguardava una proprietaria che aveva subito danni al bagno e al soffitto del proprio appartamento, situato al secondo piano di un edificio.

Le infiltrazioni provenivano dall’appartamento sovrastante. La proprietaria aveva quindi avviato una causa per ottenere il risarcimento delle spese necessarie al ripristino dei locali e dei danni legati all’impossibilità di utilizzare l’immobile.

Nel corso del giudizio venivano eseguiti gli interventi di riparazione. Le parti chiedevano pertanto che fosse dichiarata cessata la materia del contendere, ma il Giudice di Pace di Sorrento condannava comunque il convenuto al pagamento delle spese processuali, sulla base del principio della soccombenza virtuale.

Il convenuto contestava la propria responsabilità, sostenendo di essere pieno proprietario soltanto per un terzo dell’immobile e nudo proprietario per i restanti due terzi. A suo avviso, il godimento e la custodia del bene spettavano esclusivamente alla nonna, titolare dell’usufrutto.

Il Tribunale di Torre Annunziata dichiarava inammissibile l’appello. La controversia arrivava quindi in Cassazione attraverso due distinti ricorsi, uno straordinario contro l’ordinanza del Tribunale e uno ordinario contro la sentenza del Giudice di Pace.

Che cosa ha deciso la Corte di Cassazione?

Con l’ordinanza n. 26266 del 5 ottobre 2026, la Cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i ricorsi.

Nella motivazione, tuttavia, la Corte ha anche chiarito che la contestazione relativa alla responsabilità del comproprietario sarebbe stata comunque manifestamente infondata nel merito.

Il ricorrente aveva infatti riconosciuto di essere pieno proprietario di una quota pari a un terzo dell’immobile. Tale circostanza era sufficiente, nel ragionamento della Corte e alla luce dei presupposti esaminati, a riconoscergli la qualità di contitolare della custodia del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c.

La Cassazione ha inoltre richiamato l’articolo 2055 c.c., evidenziando che la responsabilità risarcitoria dei contitolari della custodia può avere natura solidale.

È importante precisare che la pronuncia non ha comportato l’accoglimento di una nuova domanda risarcitoria in Cassazione: la Corte ha dichiarato inammissibili i ricorsi e ha espresso il principio sulla responsabilità nell’ambito della motivazione.

Il comproprietario può essere chiamato a pagare l’intero risarcimento?

Sì, quando ricorrono i presupposti della responsabilità solidale previsti dall’articolo 2055 c.c., il singolo contitolare della custodia può essere chiamato a risarcire per intero il danno subito dal terzo.

Il danneggiato non è quindi necessariamente obbligato a limitare la propria richiesta alla percentuale di proprietà del soggetto convenuto in giudizio.

Questo aspetto è particolarmente rilevante quando il danno è causato da infiltrazioni d’acqua che rendono necessari interventi di ripristino o determinano l’impossibilità di utilizzare, anche temporaneamente, alcuni locali dell’abitazione.

Naturalmente, chi richiede il risarcimento deve poter dimostrare i danni subiti e il collegamento causale con il bene dal quale sono derivati. La concreta responsabilità dei soggetti coinvolti deve essere accertata sulla base delle circostanze del caso.

Quali danni possono essere richiesti in caso di infiltrazioni?

Quando ne ricorrono i presupposti, il risarcimento può comprendere le conseguenze patrimoniali effettivamente provocate dalle infiltrazioni.

A seconda della situazione, possono essere valutati:

• i costi necessari per ripristinare intonaci, soffitti, pareti e rivestimenti;
• i danni a mobili, arredi e altri beni compromessi dall’acqua;
• le spese documentate per individuare la causa del problema e intervenire sulle parti danneggiate;
• gli eventuali ulteriori pregiudizi, compresi quelli derivanti dall’impossibilità di utilizzare determinati locali, se adeguatamente dimostrati e risarcibili secondo le regole applicabili.

Non tutte queste voci sono automaticamente riconosciute. È necessario documentare il danno, dimostrarne l’entità e accertare il collegamento con il fatto che ha provocato le infiltrazioni.

Per questo motivo è consigliabile conservare fotografie, video, fatture, preventivi e relazioni tecniche, oltre alle comunicazioni inviate ai soggetti coinvolti.

Cosa fare se subisci danni da infiltrazioni provenienti da un altro immobile?

Se compaiono macchie di umidità, perdite d’acqua o danni al soffitto e alle pareti, è opportuno intervenire tempestivamente per individuare la causa e limitare l’aggravamento del problema.

In particolare, può essere utile:

1. documentare i danni con fotografie e video;
2. segnalare per iscritto il problema al proprietario dell’immobile dal quale si sospetta provenga la perdita e, se sono coinvolte parti comuni, all’amministratore del condominio;
3. richiedere una valutazione tecnica per individuare l’origine delle infiltrazioni;
4. conservare la documentazione delle spese sostenute e degli interventi eseguiti;
5. rivolgersi a un avvocato per valutare chi possa essere chiamato a rispondere e quali richieste risarcitorie siano proponibili.

Quando l’immobile è in comproprietà, è importante non fermarsi alla sola percentuale di proprietà dei diversi soggetti. Occorre verificare anche chi esercita la custodia del bene e quali siano i rapporti tra proprietari, usufruttuari ed eventuali altri soggetti coinvolti.

Conclusioni: la quota di proprietà non esclude automaticamente la responsabilità

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 26266/2026 offre un chiarimento importante per chi subisce danni da infiltrazioni provenienti da un immobile in comproprietà.

Il principio è chiaro: la titolarità di una quota minoritaria dell’immobile non esclude, da sola, la responsabilità del comproprietario per i danni cagionati dalla cosa in custodia. Quando più soggetti sono contitolari della custodia e ricorrono i presupposti dell’articolo 2055 c.c., la responsabilità risarcitoria può essere solidale, consentendo al danneggiato di chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili.

La decisione non stabilisce, però, che ogni comproprietario sia sempre responsabile per qualsiasi danno proveniente dal bene. La custodia effettiva, il nesso causale e le circostanze concrete devono essere valutati caso per caso.

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(Articolo a cura dell’Avv. Gianmarco Cecconi.)